Hvilke eiendommer kan seksjoneres?
Alle bebygde eiendommer som inneholder mer enn en bruksenhet kan seksjoneres dersom de oppfyller lovens vilkår. Seksjonering kan skje selv om det alternativt er mulig å fradele de enkelte bruksenheter som selvstendige eiendommer med egne bruksnummer etter matrikkelloven. I slike tilfelle er det valgfrihet for hjemmelshaver.
Vilkår for seksjonering
Seksjoneringsloven stiller en rekke andre krav som må oppfylles, blant annet at eiendommen som hovedregel bare må bestå av et bruksnummer og deles i like mange seksjoner som det er bruksenheter. Hver leilighet vil utgjøre en bruksenhet. Bruksenhetens formål må være i samsvar med tillatt bruk etter plan- og bygningsloven.
I bestående bygninger må alle bruksenheter være ferdig utbygde før eiendommen kan seksjoneres, dvs at det ikke vil være tillatt å seksjonere for eksempel loftsleiligheter, som ikke er utbygde på seksjoneringstidspunktet. I forbindelse med nybygging vil det likevel være tillatt med seksjonering etter at igangsettingstillatelse er gitt.
Bruksenhetene må bestå av en hoveddel som utgjør en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Selve leiligheten som sådan vil for eksempel utgjøre en boligseksjons hoveddel. Boligseksjoner må ha egen inngang fra fellesareal eller gate. I tillegg må den ha eget bad, wc og kjøkken innenfor bruksenhetens hoveddel. Disse rommene må kunne nås uten å måtte passere fellesarealer eller andre bruksenheter.
Bruksenheten kan også bestå av tilleggsdeler som utgjør en del av den enkelte seksjon, for eksempel bod på loftet, del av utearealer og parkeringsplass i kjelleren. Arealer som ikke er bruksenheter (hoveddel eller tilleggsdel) er fellesarealer. Bestemte deler av eiendommen må være fellesarealer i følge loven. For hver seksjon må det videre fastsettes en eierandel, som uttrykkes ved en sameiebrøk.
Myndigheter
Eierseksjonene opprettes ved tinglysing av seksjoneringsbegjæringen. Men før tinglysing kan skje, skal kommunen kontrollere at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, og gi tillatelse.
Kommunens vedtak om tillatelse eller avslag kan påklages til Fylkesmannen. Mer informasjon om klagerett finner du her.
Hvordan søke om seksjonering?
En seksjonering må starte med at begjæring om tillatelse til seksjonering sendes kommunen, ved teknisk avdeling. Teknisk avdeling vil sende saken videre til tinglysing dersom seksjonene utgjør lovlige bruksenheter.
All dokumentasjon med skal være i 2 eksemplarer, hvorav 1 eksemplar må være med original underskrift.
1. Utfylt skjema for for seksjonering. Skjemaet skal være fullstendig utfylt.
2. Underskrift og fullmakter. Ved bortfestet eiendom skal både grunneier og fester underskrive.
- Ved ny seksjonering: Hjemmelsinnehavere skal underskrive begjæringen
- Ved deling, sammenslåing eller reseksjonering:
- Sameiestyret skal samtykke dersom det oppstår nye fellesarealer
- Sameiermøte skal samtykke dersom det oppstår nye seksjoner, og dette medfører økning av det samlede stemmetall
- Sameiermøte skal samtykke dersom noen seksjon skal endre formål
- Pantehavere skal samtykke dersom seksjoner deles opp, slås sammen, bruksendres eller reseksjoneres på andre måter
- Samtykke dokumenteres ved underskrift av møteprotokoll
- Samtykke fra eventuelle pantehavere dokumenteres ved brev med original underskrift
3. Liste med navn og adresse på leietakere
4. Kart som viser riktige grenser og alle bygninger på eiendommen, med angivelse av deler av eiendom som skal inngå i seksjoner. Målbrevskart kreves i tillegg ved tvil om grensebeliggenhet.
5. Plantegninger over bygningen, inkl. kjeller og loft, med tydelig inntegnede grenser for bruksenhetene. Alle rom skal ha angitt bruk.
6. Sameievedtekter
7. Skjema «oppløsning av sameie – hjemmelserklæring» dersom eiendommen eies av flere parter i sameie, og som etter seksjoneringen skal eie hver sin seksjon. Ta kontakt med advokat eller eiendomsmegler hvis du ønsker hjelp til å søke.
Gebyr
Saksbehandlingsgebyret for seksjoneringssaker, som er 3 ganger rettsgebyret (R) der hvor det ikke foretas befaring, og 5 ganger rettsgebyret der hvor saksbehandler foretar befaring.
Endringer på tinglysningsgebyr = kr 500 og rettsgebyr = kr 1277.
Mer informasjon om seksjonering finner du på Kartverkets hjemmesider
Eierseksjonsloven (lovdata.no)